La esperada nueva Ley de Vivienda aún no ve luz verde en su totalidad, faltan aún algunos trámites de validación parlamentaria. Algo se ha adelantado, el Consejo de Ministros ha aprobado el anteproyecto de Ley de Vivienda a principios de octubre.
El alquiler: ventajas y desventajas de la Nueva Ley
Ya sabemos que el sector inmobiliario se ha visto muy afectado por la pandemia del Covid-19, a esto hay que agregarle los grandes cambios que sufrirá con la nueva Ley de Vivienda, sobretodo con la regulación de los precios de alquiler en zonas tensionadas. Para estas zonas la Ley aplicará diferentes medidas para los contratos ya en vigencia y para los nuevos, como también en función de si el propietario es un particular o una empresa.
Muchos proyectos que están en su fase inicial y aún buscando financiación, sufrirán un riesgo de discontinuidad debido al mecanismo de regulación del alquiler que se implementará con la nueva Ley.
La esperanza de recuperación del mercado del alquiler estaba puesta en el Build to Rent, obra nueva destinada exclusivamente al arrendamiento, tal como sucedió en el año 2008, pero su incipiente despegue podría no producirse. Con este proyecto se espera aumentar el número y la calidad de pisos de arrendamiento.
¿Por qué decimos que a lo mejor no despega este proyecto (Build to Rent)?, porque las medidas que esta nueva Ley adoptará para el mercado del alquiler supone un riesgo de discontinuidad para una gran parte de estos proyectos, ya que las nuevas medidas dejarían en stand by la construcción de una gran parte de la nueva oferta de alquiler, proyectada entre los años 2021 y 2025, o sea, de las 28.000 viviendas estimadas unas 10.000 quedarían en espera.
Se teme que con estas medidas se vea afectada la inversión extranjera también, ya que según Ivan Azinovic, socio responsable de Real Estate de EY, estas medidas anunciadas ya de entrada representan un obstáculo, ya que este capital (Build to Rent) “ha sido el que ha permitido la recuperación económica del sector después de la crisis del 2008”. Además agrega lo siguiente, “uno de los productos de moda en el mercado, además del logístico, era el BTR, y muchos fondos internacionales centrados en ese producto se van a replantear sus inversiones hasta que no haya claridad sobre el efecto que dicha norma pueda tener sobre sus inversiones”.
Las opiniones de los entendidos en el tema se enfocan en que dichas medidas son algo difusas, poco claras y plantean muchas dudas, ya que la normativa se apoyará en unos índices oficiales que podrán ser renegociados hasta 18 meses después de la aprobación del texto.
Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, comenta lo siguiente: “es complicado e injusto limitar el alquiler de todas las viviendas por igual”, además agrega, “si en un futuro hay que disminuir los precios más elevados de cada edificio, habrá que subir el de los que están por debajo del precio de mercado, consiguiendo exactamente el efecto contrario al que se desea”.
Incluso el problema va más allá de esto, ya que el Gobierno ha dejado la aplicación de la normativa en manos de cada región, lo que podría causar que algunas compañías se alejen de las capitales de primera línea, lo que significaría un daño a la oferta disponible.
A esto se refiere Miguel Ángel Peña, CEO Residencial de Grupo Lar, “estaremos pendientes de la posible materialización de las medidas para ajustar nuestra estrategia si es preciso. Por el momento, seremos más proclives a invertir en las autonomías que han declarado su intención de no aplicarlas”.
Lamentablemente, es un riesgo para los inversores inmobiliarios proyectarse en futuras construcciones para alquiler, ya que ellos se proyectan planificando una determinada rentabilidad y que después por Ley será modificada.
Aún más alarmante y realista es la opinión de Carlos Grande, socio de Abencys, quién dice lo siguiente, “si el inversor no tiene incentivo, no hay inversión. Si no hay inversión, no hay vivienda nueva y tampoco hay gasto en las existentes, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario, que ve limitada su elección. Y si no hay inversión, no hay actividad económica y se incentiva el desempleo”.
Debemos pensar que la Ley beneficiará a la gran mayoría, de eso se trata, porque es imposible dejar a todos satisfechos, ya que el único objetivo y prioridad en cuánto a controlar los precios del alquiler en zonas tensionadas es hacer más asequibles los alquileres.
El anteproyecto de Ley de Vivienda tiene como finalidad conciliar los intereses tanto de los inquilinos como de los propietarios, en lo que se refiere a los precios de alquiler.
Cabe recordar que los precios de alquiler no serán regulados en todo el país cuando entre en vigencia la nueva Ley, ya que dependerá exclusivamente de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos decidir en qué zonas tensionadas intervendrán. El Gobierno no interviene en este punto, ya que la vivienda es una competencia autonómica que no puede tutelar.
Todas las leyes son complejas y ésta lo ha sido aún más, por lo mismo que lleva mucho tiempo en espera, porque no debemos olvidar que también interviene la política y sus intereses. Y en todo ámbito hay intereses creados.
En este artículo nos hemos referido solamente a la regulación del precio del alquiler en zonas tensionadas, ya que es un punto que ha generado muchas polémicas en el sector, pero obviamente que la nueva Ley tiene muchas ventajas tanto para los propietarios como para los inquilinos.
Solo nos queda esperar que la nueva Ley de Vivienda vea la luz.
Enlaces sugeridos:
https://www.lamoncloa.gob.es/consejodeministros/resumenes/Paginas/2021/261021-consejo_ministros.aspx
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