Las comunidades de propietarios se engloban dentro del tipo especial de propiedad que establece el artículo 396 del Código Civil español, la propiedad horizontal, que viene regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta ley se caracteriza porque en ella coexisten dos derechos de propiedad distintos: el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado e independiente –la vivienda– y la copropiedad compartida con los demás dueños de pisos o locales.
Así, la Ley de Propiedad Horizontal establece y reconoce determinados derechos que siempre tendrán los propietarios de una comunidad de vecinos y que son los siguientes:
- Derecho de uso y disfrute: El propietario de una vivienda o local tiene derecho a utilizar estos conforme a su destino y también tiene derecho a aprovechar los rendimientos que aquellos le produzcan. Asimismo, tendrá derecho a servirse de los elementos comunes necesarios para el adecuado uso y disfrute del local. Estos derechos se reconocen con limitaciones, como la prohibición del abuso del derecho, el respeto de las servidumbres y otras restricciones específicas del régimen de la propiedad horizontal.
- Derecho de enajenación: El propietario de una vivienda o local puede enajenar (desprenderse) el mismo mediante diversas figuras como pueden ser la venta o la donación. La limitación viene dada en tanto en cuanto la enajenación no podrá hacerse con separación de los elementos que existan en copropiedad.
- Derecho a exigir innovaciones necesarias: Cualquier propietario tiene el derecho de exigir la realización de mejoras necesarias de las zonas comunes cuando así lo requiera la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble, siempre atendiendo a su naturaleza y características; la comunidad de propietarios tiene la obligación de llevar aquellas a cabo. Asimismo, la limitación, en este caso, vendrá dada porque ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble.
- Derecho a ejercitar acciones judiciales: Los propietarios pueden ejercitar acciones judiciales que estén encaminadas a la defensa de sus derechos e intereses en relación con la propiedad de su vivienda o local. También podrán ejercitar aquellas ante situaciones que afecten al derecho general de los comuneros en casos de pasividad de la propia comunidad de propietarios.
- Otros derechos: Los propietarios tiene derecho a asistir y a participar en las Juntas de propietarios y ostentan también el derecho a voto en las mismas; tendrán privado el derecho a voto si tienen deudas con la comunidad de vecinos, excepto cuando las hubieran impugnado judicialmente o las hubieran consignado judicial o notarialmente. Un comunero tiene derecho también a pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier asunto que resulte de interés para la propia comunidad. En este caso, el propietario deberá dirigir un escrito al presidente de la comunidad en el que especifique de forma clara los asuntos que desea que sean tratados.
En lo que se refiere a la propiedad horizontal, como ya se ha visto, no sólo existen derechos, sino también obligaciones. Por ello es necesario tener claro tanto unos como otras para hacer un pleno uso y disfrute del inmueble que se posee y de lo que ello conlleva.
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¿Conocías los derechos y deberes que tienes como propietario de un inmueble englobado dentro de la propiedad horizontal?
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Buenas tardes , pertenezco a una comunidad de propietarios en la cual hace 20 años se constituyó una gestora de todo los portales, hace un par de años apareció volvió a aparecer otra gestora exigiendo cantidades de dinero a todos los portales y involucrandonos a todos los vecinos en un préstamo para realizar una obra en todo el polígono sin nuestra autorización y todo con prisas y sin explicaciones y sin explicar las cuotas de participación de cada portal en dicha obra . El caso es que llevamos 5 años con amenazas de terminar en el juzgado y sin recibir explicaciones concretas de la constitucion de la nueva gestora , el estado de cuentas de la anterior ni nada . Estamos en desacuerdo una tercera parte de los portales sobre esta nueva gestora . Hasta que punto es legal todo esto . Gracias un saludo .
Hola Sergio
Para este tipo de situaciones complejas lo mejor es acercarse a un despacho de abogados con todos los documentos que tengas de esta situación, ya que con los datos que entregas es imposible y sería muy irresponsable de nuestra parte, poder darte una opinión legal del asunto. Para poder analizar muy profundamente este tema se deben tener todos los documentos de constitución de la gestora y los acuerdos por escrito logrados entre las partes involucradas, así un abogado podrá defenderlos para que sea la otra parte quien se responsabilice por los daños o perjuicios que ustedes han sufrido. Te enviamos un abrazo y esperamos que se solucione tu problema a la mayor brevedad. Saludos
buenas tardes, tengo un local en un edificio de viviendas y garages, dicho edificio tiene una comunidad de propietarios de viviendas y otra de garages( en la cual me incluyen a mi que soy el unico local) , bien el presidente de las viviendas aprueba y contrata la pintura de las azoteas y fachada del edificio por su cuenta( supongo que haria un paripe de junta de propietarios de viviendas ) , sin convocarnos ni comunicarnos nada ni a la comunidad de cocheras ni a mi, ahora nos manda el requerimiento de pago de la parte por coeficiente de ese gasto ( grande ) que ha echo a las cocheras y a mi, dice que es legal su procedimiento y que no podemos negarnos al pago inmediato y la administradora ( que es abogada) que la ley nos obliga a pagar sea como sea que se haya tomado la decision de realizar esos trabajos ¿ eso es así ?? es legal??? no tenemos derecho a haber sido informados y poder opinar o conocer la deuda que se nos venia encima????
Compramos un piso en el 2004 en Barcelona con el aire acondicionado instalado en la fachada
desde el 1996, en el 2009/2010 se arregló la fachada y ahora,2016 , a instancias de una vecina el administrador nos insta a que saquemos el aparato de la fachada porque no cumple la normativa.
Es un piso 13 por lo que el precio de sacarlo sería elevado.
Qué nos Aconsejan?
Saludos.
Carmen Gracia
Buenas tardes Carmen, mil disculpas por la tardanza de la respuesta, pero a veces entre trabajo y alumnos el tiempo se hace escaso. En su caso lo conveniente sería responderle en el sentido de que en función de la normativa (que ha prohibido no sólo que se coloquen estos aparatos en las fachadas sino que los ya existentes desaparezcan) sí le pueden obligar a retirar el aparato por lo que nuestra recomendación es que a través del administrador se convoque una Junta general extraordinaria con este punto del día y se les de una solución que no sea excesivamente gravosa para ninguna de las partes y puedan conseguir solucionar el conflicto sin llegar a la vía judicial. Esperamos que pueda ayudar nuestra sugerencia. Le enviamos un abrazo.