La mayor parte de las personas que adquieren un segundo inmueble lo hacen con la intención de hacer una inversión a largo plazo y, además, rentabilizarlo a corto plazo a través de un arrendamiento. Lo normal en estos casos es acudir a un profesional que nos asesore y redacte el contrato de arrendamiento de cara a evitar futuros problemas con nuestro inquilino, pero lo cierto es que lo más frecuente es que los propios particulares redacten el contrato y se incluyan cláusulas que, a la hora de la verdad, serán tenidas por no puestas por ser abusivas.
Una de las cláusulas en la que más errores se cometen es en la del periodo de duración del contrato de arrendamiento así que es en la que nos vamos a centrar. ¿Qué nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto? Lo primero a tener en cuenta es que prima la voluntad de las partes, es decir, si arrendador y arrendatario están de acuerdo en un determinado periodo de tiempo, este será el que prevalezca, pero la Ley marca una serie de pautas a tener en cuenta para que a ninguna de las partes contratantes se le pueda causar indefensión.
Así, establece que, en caso de que el tiempo voluntariamente pactado no superase los tres años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará de forma automática y obligatoria por plazos anuales hasta que se alcance ese periodo mínimo de tres años salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un preaviso mínimo de treinta días a la fecha de expiración su voluntad de no renovar el contrato. En el caso de no haber introducido un plazo en el contrato, la Ley entiende que el mismo se ha celebrado por un año (obviamente, se aplicarán las prórrogas que acabamos de mencionar).
¿Qué sucede si una vez vigente el contrato el arrendador necesita para él o su familia el inmueble?
En este caso, se tienen que cumplir unos requisitos: el inmueble tiene que destinarse a vivienda permanente para él mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad (hijos) o por adopción o para su cónyuge en supuesto de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. En este caso, es cuando no procederá la prórroga obligatoria del contrato si una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica esa necesidad al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Eso sí, si transcurridos tres meses a contar desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
¿El inquilino puede desistir del contrato? El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Por todo lo expuesto, se deduce que es conveniente conocer lo que dispone la normativa de arrendamientos urbanos a la hora de redactar y firmar el contrato de arrendamiento.
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¿Conocías que el arrendamiento se regía por estos plazos?
¿A quién piensas que benefician estos plazos?
Autora: Carolina Sanz Hernández
Abogada y Tutora Aucal
¡Buen artículo!
Muy útil, claro y conciso.
Gracias y nos alegra que os haya gustado. Un saludo